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还有100多天,2019楼市将收官!房价涨还是跌?

文章来源:沪嘉秉里网 发布日期:2019-11-21 11:53:02
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不知不觉中,2019年的房地产市场已经运行了整整三个季度。

站在11日的关键时刻,回顾今年年初至今房地产市场的变化,天冷地热,一会儿抢房子,一会儿降价。一些城市正在崛起,一些城市非常失落,各种各样的场景让人叹息。

今年年初,菏泽首次“解除销售限制”和“疑似”房地产管制变化的迹象。随后,广州、珠海、杭州、衡阳等城市出台了取消购房转让限制、放宽土地出让要求、放宽社会保障、暂停限价等政策。

房地产市场确实正朝着这个方向发展。长江三角洲的许多热门城市都出现了“买房热潮”,尤其是限价订单。门口有几英里的地方。

即使首付是60%或80%,成都也无法阻止购房需求,当地的国王们会显得他们不想要任何钱。中西部省会城市、三线城市和沿海大都市地区的每一个城市在停播前都必须在头条新闻上停留一段时间。

好时光不长。从6月到现在,人民日报、经济日报、经济参考报等媒体都发出了自己的声音。

下半年,房地产金融监管“稳”、“严”、“紧”。8月,住房企业融资规模下降近60%,土地市场好转。在还款的压力下,许多城市经常会有特价和打折促销。

总之,这九个月似乎是“过山车”。

所以,从10月到年底,还有100多天2019年楼市就会“关门”。房价是“上涨”还是“下跌”?

我们可以从以下几个方面进行分析。

首先,会否有更严格的管制措施?

据不完全统计,下半年以来,陕西、北京、深圳、广州、合肥、南京、珠海、长春、南宁等9个省市相继出台新的房屋租赁条例,通过增加住房供应、规范市场管理等措施,促进房屋租赁市场健康发展。

如果房屋租赁政策稍微温和一点,那么房地产基金和城市的“积极防御”就要严格得多。

最近几个月,立场过于激进的房地产公司被点名,债券和资产支持证券融资被收紧或暂停。在非标准融资方面,传统的432渠道业务和违规前融资业务不再允许进行融资或进一步收紧。

在苏州的销售限制不够后,还有购买限制和价格上涨。Xi发生抢劫案后,房价跳得太快,房地产投机的安定之路直接受阻。合肥决定根据地块周围的房价出售土地价格,不再发行彩票。开封最初发布了销售限制,这一限制立即被取消,这意味着不言而喻。

可以看出,从租赁市场到房地产金融领域,越来越多的城市加大了监管力度。只要房地产市场的紧缩气氛不消退,在过去100天左右的时间里,房价将出现“稳步下降”,并极有可能缓慢下跌。

第二,二手房市场的表现。

新住房市场是人们观察住房市场变化的重要指标。然而,对于许多热门城市来说,二手房市场的变化更直观、更重要。

北京、上海、广州、深圳、苏州、南京和杭州等大城市越多,房地产市场进入存量房市场的速度就越快。新房价格体系难以反映当下的真实情绪,因为存在价格限制、有限招标、有限签约、彩票、有限购买等因素。

二手房不是这样。前几个月,当所谓的房地产市场“春天”出现时,许多城市的二手房都出现了逆势下跌。

第一财经曾在8月中旬报道,统计局7月份公布了70个大中城市商品房销售价格的变化,显示6-7月份上升的城市数量大幅下降。6月至7月,20个城市的二手房市场平均价格持续下跌,为2019年最高。

根据这种情况,在未来100天左右,一旦新房市场“打折潮”开始,房屋企业将加大降价促销力度,从而大大增加二手房市场出现负增长的可能性。

第三,新的lpr贷款规则的影响。

10月8日,抵押贷款利率将与5年期低利率挂钩。简而言之,lpr将分为1年期和5年期,其价值将在每月20日公布。未来,抵押贷款利率将参照5年期波动,形成lpr利率+加分机制。

9月20日,新贷款市场的报价利率公布,1年期低利率为4.2%,5年期低利率为4.85%。根据央行规定,第一套贷款利率不得低于此水平,第二套贷款利率上调60个基点,即5.45%。

新法规有两个最大的亮点和变化。利率折扣已经取消。如果你在10月后买房,所谓的“利率折扣”就不会再发生了。最低水平是5年的lpr。

此外,新的lpr抵押条例也给予每个地区很大的自主权。各地区央行分支机构可根据当地情况决定在央行设定的基准基础上增加多少个基点,即“以城市为基础实施政策”。

目前还很难说这项政策在短期内会对房地产市场产生多大影响。我们将在接下来的三个月里研究这个问题,因为我们已经明确加大了增加第二套住房基点的力度,而且可以肯定的是,投机行为将进一步减少。

总而言之,2019年房地产市场只剩下100多天了。无论是对监管措施不断收紧的预期,还是二手房的稳步下跌,lpr的新规定几乎不可能抑制投机性房地产投机的现实,也不可能有类似3月至5月的“盛况”。

房价是“上升”还是“下降”。让我们看看专家怎么说。

经济学家李迅雷在9月7日的文章“如果房价持平,钱就会损失”中指出:如果房价不上涨,那么购房者或房主实际上每天都在赔钱。根据100个城市的房价统计,在过去的一年里,超过一半的城市房价上涨不到6%。即使按3%的租金回报率、5%的资本成本和4%的房屋折旧率计算,在这些城市中,他们在拥有房屋时都会赔钱。

此外,大多数小城市的租赁市场非常小,空置率高,租金收入可以忽略不计。

七个字“平房价会赔钱”解释了未来三个月房地产市场的趋势。无论是慢、慢还是急,无论跌幅有多大,即使房价保持稳定,持有房地产也不一定会赚钱。

一个新的周期已经到来,新的房地产市场正在重塑。农地进入市场的措施、出租房屋的扩张、旧住宅区的翻新以及抵押贷款利率与“锚”的互换都是长期机制的一部分。作为购房者,房价的“涨”和“跌”其实并不重要。重要的是,人们赚钱之前买房的日子已经一去不复返了。

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